Lo que el presidente no sabe
y debería.
El seguro de comunidad cubre los elementos comunes del edificio: estructura, fachada, escalera, instalaciones comunes y la responsabilidad civil colectiva. No cubre el interior de tu vivienda privativa. Si una tubería del elemento común revienta e inunda tu apartamento, la póliza de comunidad cubre los daños en los elementos comunes. Los daños en tu suelo, tus paredes y tu mobiliario deben cubrirlos tu propio seguro de hogar. Esta distinción es fundamental y es la que más confusión genera en los propietarios de comunidades en Elche y en toda la provincia de Alicante.
Lo que vemos de forma recurrente son dos situaciones opuestas: propietarios que creen estar cubiertos por la póliza de comunidad y no renuevan su seguro de hogar, y propietarios que tienen ambas pólizas pero descubren en el momento del siniestro que ninguna cubre exactamente lo que pensaban. La coordinación entre el seguro de comunidad y el seguro de hogar de cada propietario es parte del análisis que hacemos cuando auditamos la situación de un inmueble en régimen de propiedad horizontal.
El capital asegurado en una póliza de comunidad debe reflejar el coste real de reconstrucción del edificio, incluyendo todos los elementos comunes, la estructura y las instalaciones compartidas. En muchas comunidades de propietarios de la zona de Elche y Alicante, el capital se fijó años atrás y nunca ha sido revisado. Los costes de construcción han subido de forma significativa, y la brecha entre el importe asegurado y el valor real del edificio crece año tras año sin que nadie en la comunidad lo perciba.
En caso de siniestro total —un incendio que destruye el edificio, por ejemplo— la regla de equidad proporcional se aplica exactamente igual que en un seguro de hogar particular: si el edificio está asegurado por un 40% menos de su valor real, la aseguradora paga solo el 60% del siniestro. La diferencia la asume la comunidad entera. Revisamos el capital asegurado de cada póliza de comunidad contrastándolo con los costes reales de construcción actuales en la provincia.
La responsabilidad civil de la comunidad cubre los daños que los elementos comunes o la negligencia de la comunidad causen a terceros. Una teja que cae de la fachada e hiere a un peatón, una filtración del edificio que afecta a un local comercial de los bajos, un fallo del ascensor que lesiona a un vecino. La indemnización por una lesión personal grave puede superar con facilidad los límites de responsabilidad civil estándar que tienen la mayoría de pólizas de comunidad contratadas en la provincia de Alicante.
En edificios con instalaciones antiguas —ascensores, sistemas eléctricos, piscinas comunitarias— la exposición a reclamaciones de responsabilidad civil es mayor. Revisamos en cada caso si la cobertura contratada se adapta al perfil de riesgo específico del edificio, y si el límite de responsabilidad civil es suficiente para afrontar las reclamaciones más probables en el entorno jurídico español, donde las indemnizaciones por daños personales han aumentado notablemente en la última década.
Muchas comunidades de propietarios en Alicante y provincia tienen el seguro de comunidad contratado como obligación formal y el seguro de hogar como un gasto prescindible. El primer siniestro de agua que afecta a la vivienda particular demuestra cuál era el error y qué parte del daño queda sin cubrir.
Analizamos tu póliza y te decimos exactamente qué tienes y qué te falta.